Sehr geehrte Frau R., sehr geehrte Damen und Herren,
vielen Dank für die von Ihnen zugesandte Informationsschrift zur Berechnung angemessener Wohnungskosten in Ennigerloh. Bedauerlicherweise ist Ihr Schreiben sehr fragmentarisch ausgefallen, so dass ich die für mich relevanten Aspekte nicht oder nur unvollständig entdecken konnte. Eine Nachfrage bei Ihrem Mitarbeiter Herrn H. war nur zum Teil hilfreich, trotz aller Bemühungen seinerseits.
Ihre rechtlichen Hinweise sind zwar sehr nett gemeint, helfen mir aber nicht wirklich weiter. Es fehlen mir die entsprechenden Durchführungsbestimmungen zu Ihren Hinweisen. Ihre fragmentarische Informationsschrift stellt keinen Verwaltungsakt dar; darauf weisen sie ja ausdrücklich hin. Demnach ist, nach mir vorliegenden Informationen, eine Fristsetzung Ihrerseits rechtsunwirksam. Weshalb Sie keinen Verwaltungsakt aus Ihrer Informationsbroschüre gemacht haben, kann ich mir denken. Indessen möchte z. Zt. darauf nicht näher eingehen.
Nach Ihrer Berechnung gehen Sie von einer m² Durchschnittsmiete einschließlich Nebenkosten von nur 5,33 € aus. Gültigkeit hat aber der Mietspiegel für die Stadt Oelde aus dem Jahr 2002, welcher auch für Ennigerloh gilt, wie ich in Erfahrung bringen konnte. Dieser weist aber bereits eine Durchschnittsmiete von 4,50 € ohne Nebenkosten aus.
Bei einer mir zustehenden Wohnungsgröße von 45 m² - 50 m² (Bundeswirtschaftsministerium), komme ich in meiner Berechung auf folgenden Mietpreis.
Min-Wert 4,50 €/qm * 45 m² 202,5 €
Max-Wert 4,50 €/qm * 50 m² 225,5 €
Tatsächlich zahle ich aber in meiner dem WonBindG unterliegenden preisgebundenen Wohnung:
3,06 €/qm * 65,85 m² 201,50 €
Kalt ohne Nebenkosten und Heizkosten.
Auf die Höhe der Nebenkosten habe ich kaum einen Einfluss. So obliegt es, wie ihnen bekannt ist, der Kommune das Entgeld für Wasser bzw. Abwasser festzusetzen. Diese Aufwendungen sind, neben den Heizungskosten, der größte Ausgabeposten innerhalb der Nebenkosten. In dem man bis dato bei der Berechnungsgrundlage der Durchschnittsmiete immer von einer Kaltmiete ausgegangen ist, werden die Angaben der Durchschnittsmiete jetzt einschließlich Nebenkosten vorgenommen. Somit ist ein direkter Vergleich zu der vorhergehenden Gewährung der Berechung der Durchschnittsmiete derart nicht mehr möglich. Für eine Beurteilung der Angemessenheit einer Wohnung, im Vergleich mit anderen Wohnungen, gibt es nur zwei relevante Größen, „die Kaltmiete“ und „die Fertigstellung der Unterkunft“. Alle anderen Faktoren sind zu variabel und daher untauglich zu der Beturteilung einer Angemessenheitsentscheidung über eine Wohnung.
Die städtische Wohnungsbaugesellschaft, deren Eigentümer die Stadt Ennigerloh ist, hält es nicht für notwendig in ihrem alten, preiswertem Wohnungsbestand, für jede Wohnungseinheit eine Wasseruhr einzubauen. Diese Maßnahme würde die Nebenkosten meiner Wohnung senken! Aus Eigeninteresse (unter ALH) habe ich mehrfach diese Forderung an die städtische Wohnungsbaugesellschaft gestellt. Diese wurde immer wieder mit der Antwort abgelehnt: „Müssen wir nicht tun, dann tun wir das auch nicht.“
Warum die Kosten für das Abwasser in der Stadt Ennigerloh überproportional hoch sind, liegt sachgemäß darin begründet, dass die Kommune über Jahrzehnte, rechtlich bindende Rückstellungen zur Sanierung der Abwasserrohre in den allgemeinen Haushalt hat einfließen lassen. Als die nötigen Sanierungen der Abwasserohre anstanden, war das Geld verbraucht. Die hohen Nebenkosten in der Stadt Ennigerloh sind demnach aus einem Rechtsbruch der Stadt Ennigerloh entstanden. Vergleiche mit anderen Städten im Kreis WAF bzgl. der Nebenkosten, sollte dieses bei Ihrer Berechung über die Angemessenheit der Nebenkosten berücksichtig worden sein, erweisen sich daher als unbrauchbar.
Wie Ihnen bekannt ist, wohne ich in einer Mietpreisgebundenen Sozialwohnung, die ich nach altem Recht bis zum 31.12.2004 Wohngeld bezogen habe. Ihnen dürfte auch bekannt, sein dass ich über einen Wohnberechtigungsschein verfüge, der von Ihrer Behörde im Jahr 1983 ausgestellt wurde. Sie stellen demnach eine Ermessensentscheidung Ihrer eigenen Behörde in Zweifel. Diese Ermessensentscheidung war schon damals nur möglich, weil keine anderen geeigneten Wohnungen (45 m² - 50m² mit Mietpreisbindung), zur Verfügung standen.
Die Wohnsituation hat sich in Ennigerloh, seit dieser Zeit, gerade was die Wohnungsgröße um die 45 m² betrifft nicht verbessert, sondern eher verschlechtert. So hat die städtische Wohnungsbaugesellschaft, deren Eigentümer die Stadt Ennigerloh ist, mit enormen finanziellen Aufwand, kleine Wohnungen in große Wohnungen umgebaut (u. a. in der Bernhardstrasse).
Nach meinem Recherchen gibt es keinen freien, geeigneten Wohnraum, in der Größenordnung 45 m² - 50m² mit Mietpreisbindung in Ennigerloh (siehe auch http://www.obin.de/immobilien-nrw/mieta ... rloh.shtml oder entsprechende Anzeigen in den kostenlosen Wochenzeitschriften. Mangels monetärere Möglichkeiten kann ich mir nur diese kostenlosen Wochenzeitschriften für eine Findung einer Wohnungen bewilligen.
Ihnen ist inzwischen bekannt, dass ich seit Mitte 2004 versuche, die Unterkunftskosten zu senken und zwar durch Untervermietung. Mir waren im Gegensatz zur städtischen Wohnungsbaugesellschaft die Auswirkungen von Hartz IV ersichtlich. Ich hatte auch schon einen mir geeigneten Untermieter. Was mir fehlte war die Zustimmung der städtischen Wohnungsbaugesellschaft. Diese verweigerte ihre Zustimmung rechtswidrig. Daraufhin wandte ich mich an den Aufsichtsratsvorsitzen der städtischen Wohnungsbaugesellschaft, Herrn Bürgermeister Berthold Lülf, hier dem Recht Geltung zu verschaffen. Dieses lehnte er, das Recht beugend, borniert ab. Zwischenzeitlich soll sich, wie mir mitgeteilt wurde, seine Kenntnislage erweitert haben. Bedauerlicherweise ist diese bis zu mir noch nicht durchgedrungen. Es stehen daher weiter entsprechende Schadensersatzforderungen gegen die städtische Wohnungsbaugesellschaft im Raum.
Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung,
ohne dass dafür ein Grund im Sinn des § 549 Abs. 2 BGB vorliegt,
ist er auf Grund seiner unberechtigten Weigerung zum Ersatz des dem Mieter entgangenen Untermietzinses verpflichtet. AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 21.03.1995 - 12 C 525/94
Vorsorglich mache ich Sie auf folgende Umstände aufmerksam. Zum einen bin ich körperlich nicht mehr in der Lage schwere Sachen zu tragen, zum anderen habe ich keine Freunde, die willens und verpflichtet wären mir bei einem Umzug zu helfen. Mit über 50 Lebensjahren und sozial ausgegrenzt, ist der Freundeskreis begrenzt. Auch besitze ich keinen Führerschein. Darüber hinaus sind meine Möbel auf diese Wohnung zugeschnitten, insbesondere die Küchenmöbel. Deswegen bitte ich Sie mir genau darzulegen, was an Umzugskosten übernommen wird.
Natürlich kommen für einen Umzug nur AMÖ und SVG zertifizierte Unternehmen in Frage.
Sollten Sie nicht genau wissen, was alles bei einem Umzug zu berücksichtigen ist, verweise ich auf das
Gesetz über die Umzugskostenvergütung für die Bundesbeamten, Richter im Bundesdienst und Soldaten (BUKG). hin.
Fundstelle: BGBl I 1964, 253 BGBl I 1990, 2682 Textnachweis Geltung ab: 1. 1.1975 Maßgaben aufgrund des EinigVtr vgl. BUKG Anhang EV.
Diese Menschenwesen werden aus eigener Betroffenheit sehr genau wissen, was sie so alles für einen Umzug benötigen. Vergleichbare Normen, bitte ich auch bei mir anzulegen, wenn nicht sogar bessere. In Divergenz zu „meinen Dienern“ habe ich leider keine Notpfennige.
Wie bereits dargelegt, habe ich nicht unerhebliche Zweifel, ob Sie Ihrer Angemessenheitsentscheidung genüge getan haben.
Bei der Prüfung, ob die Wohnkosten angemessen sind oder letztlich ein Umzug „angeordnet“ wird, muss der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beachtet werden. Zu bewerten sind die sozialen (Alter, Krankheit, Schwangerschaft des ALG II-Beziehers selbst oder beispielsweise auch eines Familienmitgliedes) und wirtschaftlichen Nachteile für die Betroffenen, die tatsächlich zu erwartenden Kostenersparnisse durch den Umzug, auch unter Berücksichtigung der Umzugskosten selbst, und der voraussichtlichen Dauer der Arbeitslosigkeit.
Bei Härtefällen kann hier analog auf die Rechtsprechung zu § 574 ff. BGB (Kündigungswiderspruch wegen Härten nach der so genannten Sozialklausel) zurückgegriffen werden. Eine Härte im Sinne des § 574 BGB ist regelmäßig rechtlich auch als Unmöglichkeit der Unzumutbarkeit gemäß § 22 Abs. 1 SGB II zu werten.
Daher bitte ich Sie mir Folgendes zu beantworten:
1. Welche Kosten werden, in welcher Höhe, im Einzelnen bei einem Umzug in eine kleinere Wohnung übernommen und wo wurde diese Regelungen öffentlich verkündet?
Rechtsgrundlage: BVerwG Az: 5 CN 1.03) Örtliche Regelungen zur Sozialhilfe müssen öffentlich verkündet und bekannt gemacht werden, sie sind reguläre Rechtsvorschriften. Andernfalls sind sie nichtig, entschied das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig.
2. Warum wird, in ihrem Informationsaufsatz nur von 45 m² Wohnfläche ausgegangen, während das Bundeswirtschaftsministerium von 45 m²- 50 m² ausgeht.
3. Wieso ist meine Miete auf einmal unangemessen? Mieten sind i. d. R. angemessen, soweit die vom Gesetzgeber festgelegten Höchstbeträge nach dem Wohngeldgesetz nicht überschritten werden.
4. Wie viel Wohnraum steht in Ennigerloh, in der Größenordnung von
45 m²- 50 m² zur Verfügung, der ihren Angemessenheitsanforderungen entspricht. Wie viele Wohnungen fallen aus ihren Vorgaben, obwohl sie im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus gebaut wurden, und welche sind dann noch frei und entsprechen ihren Kriterien?
5. Offenlegung der Berechnungskriterien (Berechungsgrundlage und Höhe einer Kaltmiete).
Rechtliche Hinweise,
mit der Bitte diese bei der Beantwortung meiner berechtigten Fragen zu beachten.
Aus dem Rechts- und Sozialstaatsgebot des Grundgesetzes (Artikel 20 Abs. 1,28 GG) hat der Bundesgerichtshof bereits in einem grundlegenden Urteil vom 26.9.1957 (NJW 1957, 1973, seitdem ständige Rechtsprechung, z.B. NJW 1969, 1244, 1970, 1414) abgeleitet, dass es zu den Amtspflichten der mit der Betreuung der sozial schwachen Volkskreise betreuten öffentlich Bediensteten gehört, diesen zur Erlangung und Wahrung der ihnen vom Gesetz zugedachten Rechte und Vorteile nach Kräften beizustehen. Danach gehört es auch zu den Amtspflichten, die zu betreuenden Personen über die nach den bestehenden Bestimmungen gegebenen Möglichkeiten, ihre Rechtsstellung zu verbessern oder zu sichern, zu belehren und zur Stellung entsprechender Anträge anzuregen.
Bei Verletzung dieser Pflichten besteht zivilrechtlich ein Schadensersatzanspruch wegen Amtspflichtverletzung (Art 34 GG, § 839 BGB).
Inhaltlich umfasst dieser aus dem Grundgesetz abgeleitete Anspruch nicht nur die Beratung über Rechte und Pflichten eines Sozialleistungsbereichs, sondern auch über andere Sozialleistungsbereiche und Rechtsmaterien; er erstreckt sich nicht nur auf die reine Rechtsberatung, sondern geh auf die Aktivierung der Betroffenen selbst aus, z.B. Anregung zur Stellung zweckdienlicher Anträge und gegebenenfalls auch Formulierungshilfe (Schellhorn GK-SGB T § 14 Rz. 64). Diese Betreuungspflicht der sozial schwachen Schichten ist Wesenselement des sozialen Rechtsstaats (so Giese in Giese/Melzer, Die Beratung in der sozialen Arbeit, 1974, S.15 ff., Schellhorn in GK-SOB 1 § 14 Rz 63).
(SBG I § 2. Abs. 1). Im § 14 SGB I, der als sog. harte Vorschrift unabänderlich für die besonderen Teile des SGB (§ 37 Abs. 1 S.1, 2 SGB I, SGB I Art. II § 1 Nr.15), bestimmt, dass jeder einen Anspruch auf Beratung über seine Rechte und Pflichten nach diesem Gesetz hat, für dessen Erfüllung die Leistungsträger zuständig sind, denen gegenüber die Rechte geltend zu machen oder die Pflichten zu erfüllen sind. Die Kommentierung zu dieser Vorschrift ist sich darüber einig, dass der Anspruch aus § 14 Abs. 1 SGB I primär eine „reine Rechtsberatung“ beinhaltet (so Giese/Krahmer § 14 SGB I Rz 3) mit umfassender „erschöpfender“ Information (Schellhorn in GK-SGB 1 § 14 Rz 13), wie sie von einem guten Rechtsanwalt zu erfolgen hat (so Rüfner in Wannagat, SGB I § 14 Rz 4), so dass die Betroffenen in die Lage versetzt werden, im Hinblick auf ihre Interessen optimal zu disponieren (Schapp in Bochumer Kommentar zu SGB I § 14 Rz 4).
Mit freundlichem Gruß
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